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随着城市居民居住需求的不断提升，老旧小区加装电梯成为有效的途径。为进一步规范加装电梯程序和化解高低层业主间纠纷，惠州市政府办公室日前印发实施《惠州市区既有住宅增设电梯管理办法》(下称《办法》)，细化城市加装电梯申请标准、报批手续和调解机制。
哪些住宅能够加装
已建成满4层无电梯住宅均可纳入
在新建住宅小区搭建电梯已成基础配置，但在上世纪80、90年代和21世纪初期，电梯是个新鲜事。随着时代变迁，居民居住需求提升，彼时建设的一大批小高层住宅业主因为没有电梯生活不便，尤其是部分住户步入老年，上下楼梯成了难题。
随着生活水平不断提高，老旧住宅加装电梯的需求日益增强。近年来，老旧小区改造、既有住宅增设电梯连续多年被写进惠州市政府工作报告，加速既有住宅加装电梯工作成为城市建设提质升级、提升市民居住获得感的重要内容。
梳理该项工作的进程，早于2012年，面对不断增多的电梯加建需求，惠州市政府出台《惠州市区中心区既有住宅加建电梯管理办法》，对小区加装电梯的规范和准入标准作了规范。在随后的实施过程中，文件几经修订，城市加装电梯流程不断被厘清，不断推进加装电梯工作向前发展。
据惠州市自然资源局规划管理科统计的数据显示，截至今年初，全市完成加装电梯规划许可批复1418宗，主要集中于惠城，加装电梯1142宗，占比约八成，年度加装电梯数量稳定增长。
与此同时，加装电梯工作中新问题不断出现。由于2/3业主同意即可申请，部分小区高层业主选择绕过低层业主引发纠纷；建设施工不规范，电梯企业和施工人员不专业导致电梯安全难保障以及建设标准等问题，均影响着加装电梯工作的进一步提效提质发展。
“新实施的办法就是针对这些阶段性问题，前期加装电梯的基本规则和条件等已经明确，现在是完善机制，确保电梯的安全和加装过程合理和谐。”惠州市自然资源局相关负责人介绍，新实施办法结合过去几年的工作实践对出现的问题进行修订和规范。
对于哪些住宅能够加建，办法指出，全市已建成投入使用的四层及以上多业主无电梯单元式住宅均可纳入。加装电梯需遵循业主自愿、充分协商、社区协助、依法合规、确保安全的原则，符合规划、建设、环境保护、安全生产、消防管理等法律、法规的规定，确保加建过程安全有序、合法合规。
该负责人表示，新办法是对过往工作的总结和提升，对出现的问题进行补充规定。例如，增加规定既有住宅增设电梯的业主协商程序、各职能部门职责、业主表决事项、增设电梯从申请到竣工验收的办理流程、增设电梯的管理者及其责任、增设电梯后续使用管理、相关法律责任等内容，将增设电梯的质量安全主体责任和监督管理纳入增设电梯行为的全过程。
业主意见如何统一
方案构成严重遮挡需取得受影响业主同意
“三分之二的业主同意即可申请加装电梯，这一规定对打开加装电梯工作局面起到了决定性作用，但也引起了新的矛盾。”惠城区自然资源局相关负责人结合工作中遇到的情况介绍，2012年以前是要业主100%同意才能加装，这导致鲜有实现加建；三分之二的规定则导致部分楼栋高层业主选择绕过低层业主，无视其意见，引发新矛盾。
在惠州市人民政府网络问政平台上可以看到这类贴文。“加装电梯只需要三分之二的业主同意，一二楼的业主反对也没用，对我们的影响很大。”“遮挡了低层的采光和通风，却完全不征询我们的意见，非常不尊重人。”……
惠州市自然资源局相关负责人直言这类行为不可取。他介绍，无视低层业主意见会埋下社区矛盾隐患，对电梯加建没有好处。高低层业主要深化沟通，寻找利益平衡点，社区和街道应搭建更加通畅的沟通渠道，不要让加装电梯损坏了邻里和谐。
如何实现优化？《办法》明确，既有住宅增设电梯的意向和建设工程设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见。同时，业主申请加装电梯应由本单元或者本幢房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并取得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主就加装电梯设计、筹款、维护等方案书面签署同意意见。
与此同时，高层业主试图绕过低层业主进行申请的情况将有效避免。对于增设电梯拟占用业主专有部分的情况，办法要求需征得该专有部分的业主同意。同时要求建设工程设计方案以实用为原则，不得侵占现有城市道路空间，不得影响城市规划的实施，尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响，避免严重遮挡本单元内住宅或相邻住宅。
在审批环节，新办法要求自然资源部门在作出建设工程规划许可前，需将加装电梯书面文件、建设工程设计方案和利害关系人享有的权利等事项，在拟增设电梯的工程现场显著位置及自然资源部门网站公示不少于10日。
“必要时可以采取听证会、论证会等方式听取各方意见。”市自然资源局相关负责人介绍，若公示期间业主或其他利害关系人提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行，构成严重遮挡的，主管部门需进行现场勘察；确实构成严重遮挡的，申请业主需再次征求受影响业主或其他利害关系人的意见并取得书面同意意见，或者修改建设工程设计方案，避免少数业主的合法权益遭到损害。
值得注意的是，该办法针对镇(街道)一级的基层政府提出应加强与创新社会基层治理理念，建立健全矛盾协调机制，搭建协商平台，做好增设电梯引发的纠纷的人民调解工作，化解基层矛盾，维护和谐的邻里关系。
电梯质量怎么保障
严把结构安全关，施行建档留底机制
不同于当前新建住宅的框架结构，建设于上世纪末及本世纪初的既有住宅大量仍采用框混结构，墙面承重为一个整体。在部分楼栋电梯加装建设过程中，由于没有预留电梯井的位置，通常都面临着改变墙体结构变化等情况。
记者在走访过程中，麦地的广安花园、新兴花苑、荣浩花园等多个老旧小区在申请加建电梯过程中，由于楼栋没有电梯井位置的预留，均涉及破墙搭建楼板的情况。房屋墙体的破拆会不会影响承重？房屋安全是否会存在隐患？确保电梯加建的安全成为市民的关注热点。
“新办法对这个问题重点给予关注，从报建手续环节的完善和监管机制的搭建都将进行强化。”市自然资源局相关负责人介绍，在报建周期将严格建设工程规划许可的办理，建设过程中则将施行日常质量安全巡查制度以及建成后从严的竣工验收机制等，全流程管控加装电梯的报批和建设，确保工程安全规范可控。
同时，该办法进一步强化了增设电梯项目质量和安全的监督管理，确保增设电梯项目的质量和安全。明确了增设电梯项目电梯井道的建设工程应由具有相应资质的单位进行勘察、检测、施工图设计和审查、施工以及监理。
该办法同时指出，既有住宅增设电梯应当向属地自然资源部门申请办理建设工程规划许可证，原批准图纸上已明确标识预留电梯井的除外。在加建工程开工前应向住房城乡建设部门申请领取建筑工程施工许可证，限额以下的增设电梯工程可以不申请办理建筑工程施工许可证。
“是否满足防火安全间距、保障消防通道、消防车可达性、人行疏散通道和结构安全等内容都要审查。”该负责人还表示，办法将施行建档留底机制，加装电梯所有的报建、竣工验收和竣工验收备案等资料都将向市城建档案馆移交建设档案，切实有效地督促各主管部门和企业规范建设行为。
作为特种设备，后续运行维护工作如何有序规范？新办法梳理了增设电梯的后续使用管理内容，重点对后续管理的责任主体、变更管理、委托管理等问题进行明确。
记者注意到，该办法提出同意增设电梯的业主应共同委托物业服务企业或其他机构管理电梯，受委托的物业服务企业或其他机构为电梯使用管理者。如果未委托的，应协商约定其中一个业主为使用管理者，其他业主共同承担安全管理等责任，确保电梯设备的安全使用。《办法》对此明确，电梯使用管理者应在电梯投入使用前到属地市场监管部门办理电梯使用登记，定期检验和维保，未经定期检验或者检验不合格的特种设备将不得继续使用。
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